Объем рынка продажи коммерческой недвижимости к началу 2 квартала 2019 года составил в Тюмени        945 предложений, или 756 тыс. кв.м. По районам города он распределен неравномерно: наибольшая доля предложений приходится на Центр и Калининский район, наименьшие на Восточный и Ленинский районы, которые традиционно воспринимаются как спальные и слабо обеспечены коммерческими площадями.

Распределение объема предложения коммерческий площадей
между районами города в
II квартале 2019 года

Ценовая ситуация

Рынок продажи коммерческой недвижимости испытывает на себе разнонаправленное влияние многих факторов, среди которых основными является его сужение и негативная экономическая ситуация (см. таблицу).

Средние цены помещений по видам

Вид недвижимости Количество объявлений о продаже Цена предложения, руб./кв.м.
Офисная 205 57 781
Торговая 191 72 073
Свободного назначения 429 63 820
Общепит 10 84 122
Гостиничная 8 46 668
Производственно-складская 101 29 339
Специализированная 1 33 056

Существенно снизившееся предложение площадей под общепит поддерживает цены в этом сегменте на высоком уровне, то же происходит в сегменте производственно-складских площадей (фактически за да года рынок отыграл падение кризисных 2014-2016 годов и ушел в плюс). Наиболее просевшими остаются офисный сегмент и помещения свободного назначения, чуть менее – рынок продаж торговой недвижимости (снижение за два года на 11%).

Разброс цен в зависимости от площади помещении довольно существенен в сегменте офисных и схожих по типам площадей, а в сегменте торговых и общепита ярко видна заинтересованность покупателей в площадях 50-150 кв.м., очевидно, наиболее удобных для ведения торговой деятельности.

Изменение средних цен 1 кв.м для помещений производственно-складского назначения в зависимости от площади помещения

Площадь помещения, кв.м. Количество объявлений о продаже Средняя стоимость продажи, руб./кв.м.
0-100 4 32 824
100-300 7 43 654
300-500 6 23 524
500-1000 26 24 844
свыше 1000 57 16 527

 

Рынок продажи участков под размещение объектов производственно-складского назначения и участков придорожного сервиса

По состоянию на 2 квартал 2019 года рынок продаж земельных участков под размещение объектов промышленного назначения (включая объекты придорожного сервиса) в Тюмени довольно узок. Общий объем рынка: 812,8 тыс. кв.м. в денежном выражении суммарно представляет собой 513,4 млн. руб. (в целях анализа из выборки исключены участки с расположенными на них строениями).

Земельные участки под промзастройку распределены, в основном в пригородных зонах, в местах концентрации соответствующих типов недвижимости: промзоны Утешево, Антипино, зоны возле ТКАД и промзастройки Заречья.

Средняя цена за 1 кв.м. составляет на дату проведения анализа 2 236 руб. (от 20 до 50 000 руб./кв.м). Анализ рынка показывает, что в наибольшей степени на стоимость удельного показателя оказывают влияние расположение объекта оценки в черте города, размер, а также обеспеченность коммуникациями и наличие улучшений (ограждения, замощения, доступа к железнодорожной ветке и так далее).

Наиболее влиятельным фактором ценообразования остается расположение. В городской черте предложение участков ограничено (не более 25% всей выборки), средняя стоимость 1 кв.м. здесь 7 095 руб./кв.м. На окраинах и в примыкающих к городу промзонах участки предлагаются по средней стоимости 831 руб./кв.м. Однако, часть данного различия приходится также на фактор масштаба, так как в целом участки вне центральной части города больше по площади.

Также, по данным рынка затруднительно выявить чистое влияние фактора масштаба: наиболее мелкие участки располагаются ближе к центру города, и испытывают на себе влияние фактора местоположения. Формально, выборку можно разделить на следующие сегменты:

Разброс участков по площади

Размер участка Количество предложений Средняя стоимость 1 кв.м., руб.
до 1000 кв.м. 9 12 340
1000 -5000 кв.м. 26 1 956
5000 кв.м. — 10 000 кв.м. 6 2 024
10000 кв.м. — 100 000 кв.м. 15 387
свыше 100 000 кв.м. 1 357