Рынок офисов 2019 года в Тюмени нестабилен. Сокращение количества предложений не может сдержать падения ставок. Продолжается выравнивание ценового рельефа города, и центр – совсем не в лидерах, а общее впечатление нехватки качественных офисных мощностей только растет.

Получить редактируемый вариант

Объем рынка

Объем рынка аренды офисной недвижимости в январе 2019 года составил 36 тыс. кв.м. или 366 помещений. По сравнению с началом 2018 года, изменения огромные: объем предложения упал в 2,5 раза.

Около трети помещений территориально располагается в центральной части города: Центре и Историческом центре (в 2018 году – более половины). Меньшая часть находится в спальных микрорайонах, но довольно существенный сегмент относится к промышленным окраинам, что позволяет располагать административные ресурсы рядом с производственными.

Так, около 12% всего городского рынка сосредоточено в районе окраин и промзоны на ул. Воровского, а предложения в спальных микрорайонах при этом исчисляются единицами. Городу явно не хватает помещений формата шаговой доступности или «офис у дома». За прошедший период только 4,5,6 микрорайоны показали реальный прирост предложения – до 200%, что результировало в снижении ставки аренды на 13%. Менее чем на 10% приросли 1,2,3 микрорайоны, итог -9% к арендной ставке прошлого года.

Впрочем, снижение объема офисных площадей не помогло другим районам увеличить среднюю арендную ставку. Исключение есть, но единственное. Об этом – далее.

Распределение офисных площадей по районам Тюмень

Рис. 1. Распределение объема предложения офисных площадей в аренду
между районами города в
I квартале 2019 года

 Общее количество офисных помещений в аренду составило 366. В сегменте офисных площадей лидируют небольшие помещения до 10 до 50 кв.м., меньше всего представлены помещения свыше 1000 кв.м. – всего 3. Наибольшие изменения пришлись на сегменты 150-300 и 300-500 кв.м.: по сравнению с прошлым годом количество выставленных помещений в них уменьшилось в 6 раз.

Разброс предложения офисных помещений по площади

Площадь помещения, кв.м. Количество объявлений о сдаче в аренду
0-10 4
10-50 225
50-150 98
150-300 22
300-500 10
500-1000 4
свыше 1000 3

Ценовая ситуация

Общее падение средней стоимости аренды за период 2014-2017 годов составило 22,4% (с 745 до 578 руб./кв.м./мес.), это больше, чем в любом другом сегменте рынка коммерческой недвижимости. К началу 2017 года ситуация, казалось, стабилизировалась, однако впечатление было ложным. За 2018 год арендная ставка на офисы в Тюмени еще уменьшилась – причем довольно сильно – на 7%.

Изменение носит как вынужденный, так и естественный характер. По-прежнему дешевеет центр города (включая Исторический) – здесь, помимо экономики, играет роль возросшая доступность бизнес-услуг в спальных районах, демонополизация рынка, улучшившаяся транспортная логистика. Снижение в годовом значении составило -8% для центра, -14% для исторического центра.

Наибольшее падение за прошедший год показал укрупненный район Мыс, Матмассы, Тарманы – на 45%, но это изменение, скорее, коньюнктурное. В районе не так много хороших офисных площадей, снижение предложения вполне могло оставить на рынке недостаточно привлекательные объекты с низкой удельной арендной ставкой. Остальные районы показали изменение от -1 до -13% по сравнению с прошлым годом.

Сменился ценовой лидер города – в 2019 это Восточный микрорайон (740 руб./кв.м./мес.). По совместительству это единственный район, средняя удельная ставка аренды в котором выросла за минувший год: на 19%, хотя не исключено, что коньюнктурные факторы сыграли и здесь свою роль.

Стоит отметить продолжающееся выравнивание ценовой ситуации по городу. Сейчас ценовой рельеф по районам менее выражен, причины чего частично обсуждались выше. Дополнительно можно отметить, что в силу плотной застройки центра предложение качественной новой офисной застройки здесь сильно ограничено, чего не скажешь о спальных районах.

Рынок аернды офисов Тюмень 2019

Рис. 2. Арендные ставки в районах Тюмени по итогам 2018 года
руб./кв.м./мес.

 Средние, минимальные и максимальные ставки аренды офисных помещений в 2019 году в разрезе по районам города

Район Объем предложения Арендная ставка, руб./кв.м./мес.
Среднее значение минимум максимум
Заречный 20 569 430 872
Мыс, Матмассы, Тарманы 3 242 228 250
Окраины 44 430 250 1000
1, 2, 3 микрорайоны 11 677 200 1833
4, 5, 6 микрорайоны 90 545 79 992
Воровского 23 456 250 600
Восточные микрорайоны 6 710 400 1500
Дом Обороны 17 453 200 900
Московский тракт 5 495 437 536
Червишевский тракт 13 481 296 625
Тюменские микрорайоны 3 589 550 667
Центр 101 580 100 1953
Исторический центр 30 541 200 957
Всего   536 79 1953

Помимо расположения в городской черте на размер арендной ставки оказывает влияние также эффект масштаба, однако он претерпевает серьезное влияние со стороны качества площадей и насыщенности офисами определённой площадности. Наибольшая удельная ставка зафиксирована для сегмента 10-50 кв.м. Такие площади, к тому же наиболее востребованы арендаторами. Почти наравне сегмент 50-150 кв.м, однако далее фиксируется снижение вплоть до <500 кв.м., здесь в силу вступают иные правила расчета, да и самих предложений не так много. чтобы рынок мог считаться эластичным.

 Изменение средних арендных ставок для офисов в зависимости от площади помещения

Площадь помещения, кв.м. Количество объявлений о сдаче в аренду Средняя арендная ставка, руб./кв.м./мес.
0-10 4 485
10-50 225 543
50-150 98 538
150-300 22 513
300-500 10 436
500-1000 4 574
свыше 1000 3 583