Рынок офисной недвижимости в Тюмени в 2016 и 2017 годах продолжает стагнировать. Даже самые небольшие по площади помещения, до 20 кв.м. остаются в базе продаж месяцами. Масла в огонь подлил и выход на рынок апартаментов – официально нежилых помещений, в которых можно вести бизнес.

Объем сегмента рынка

По сравнению с «докризисными» временами зафиксировано увеличение объема предложения на рынке на 25% до 141 тыс. кв.м. (495 предложений). Большая часть его традиционно приходится на центр (см. Д1), и исторический центр, довольно большой объем офисной недвижимости – в районе «Дом обороны».

Рынок офисной недвижимости Тюмени

Цены предложения на офисную недвижимость в Тюмени

Цены на офисную недвижимость в Тюмени изменяются разнонаправлено. Районы, которые в 2014 -2015 году «отставали» от Центра больше всего, показали уверенный прирост:

  • Восточный + 11%;
  •  Лесобаза + 19%;
  •  Московский и Червишевский тракт + 20%.

Те же районы Тюмени, которые были перенасыщены площадями офисного назначения или переоценены, как Заречный, показывают снижение, иногда – дольно существенное:

  • Заречный -24%;
  •  Южные микрорайоны -7%;
  •  Центр -13%.

Цены на коммерческую недвижимость офисного назначения в прочих районах города Тюмени практически не изменились. В целом, разница между средней ценой на офисы в самом дорогом районе и самом дешевом сократилась до 43% (в 2014 году – 84%), то есть уменьшилась почти в два раза.

Причинами этому послужило появление качественной коммерческой недвижимости на окраинах города и общее снижение цен на рынке коммерческой недвижимости в дорогих сегментах. Также, это отражение последних тенденций в ведении бизнеса, который все меньше нуждается в деловой инфраструктуре. Центр все еще остается престижным, но фирм, готовых платить за это – уже меньше.

Цены на офисную недвижимость в Тюмени в I квартале 2017 года представлены далее:

Район Цена предложения на 1 кв.м., рублей
Среднее значение           Минимум          Максимум
Восточный 50 197р. 26 266р. 100 000р.
Лесобаза 54 457р. 32 787р. 72 656р.
Заречный 54 805р. 27 451р. 144 231р.
Московский и Червишевский тракт 57 416р. 30 072р. 100 000р.
Дом обороны 59 767р. 21 000р. 103 500р.
Микрорайоны 1, 2, 3 62 105р. 25 662р. 111 561р.
Южные микрорайоны 65 466р. 20 110р. 134 328р.
Тюменские микрорайоны 68 541р. 32 536р. 117 333р.
Центр 68 225р. 22 586р. 240 338р.
Исторический центр 84 199р. 30 000р. 143 092р.

Ставка капитализации для офисов

В Тюмени выставлены на продажу объекты, которые можно сдать в аренду, а также те, которые продаются вместе с арендным бизнесом. Мы проанализировали 26 таких предложений. Полученные значения ставки капитализации для офисов колеблются довольно существенно: от 4 до 14%, в среднем 10%. Довольно сильную корреляцию показатель показывает с ценой предложения:

Цена предложения, тыс. руб. / кв.м. Ставка капитализации, %
До 50 11,3
50-70 9,5
70-90 7,9
Свыше 90 5,1

Очевидно, инвестиции в дорогие объекты недвижимости окупаются хуже в условиях кризиса, что подтверждает выводы, сделанные ранее в исследовании.

Выводы:

Рынок офисной недвижимости в Тюмени в 2016 и 2017 годах продолжает стагнировать. Уменьшается разрыв цен в наиболее «дорогих» и «дешевых» районах. Цены на недвижимость офисного назначения изменяются разнонаправлено.

Заказать полный анализ рынка, стоимостную консультацию  о стоимости объекта недвижимости и отчет об оценке можно по телефонам компании: 8 (3452) 28 33 40 и + 7 912 929 8803  или оставив сообщение в форме обратной связи.