Рынок торговой недвижимости в Тюмени в 2016 и 2017 годах показывает негативную реакцию на экономическую обстановку в стране. Предложение торговых площадей в городе выросло почти в два раза, в то время как цены снизились в среднем на 4%.

Читайте спецобзор: Сколько стоит готовый бизнес в Тюмени?>>>

Объем сегмента рынка

Объем рынка в сегменте торговой недвижимости по сравнению с 2014 годом увеличился на 71%. Сыграли роль запланированные в докризисный период инвестиции: в 2014-2015 годы в городе были введены в эксплуатацию 11 крупных торговых объектов, в 2016 – еще 132.

По состоянию на начало 2017 года показатель обеспеченности населения торговыми площадями составил 1598,2 кв.м. на 1000 человек населения, в то время как в 2014 году он составлял только 711,3 кв.м. В итоге, норматив обеспеченности торговыми площадями, запланированный властями города как целевой, был превышен почти в три раза.

Произошли и другие качественные изменения. Центр перестал явно лидировать в объеме предложения, сблизившись по предложению с Заречными, Южным и Тюменским микрорайонами. Общее снижение в Центре составило 4500 кв.м. (-15%), в то время как три его ближайших преследователя ощутимо прибавили: +10%, +175% и +62%.

Впрочем, «подросли» почти все районы, кроме объединенного сегмента Московского и Червишевского тракта: -35% и уже упоминавшегося Центра.

Рынок торговой недвижимости Тюмени

Цены предложения на торговую недвижимость в Тюмени

Цены на торговую недвижимость в Тюмени почти во всех районах по сравнению с 2014 годом снизились. Лидерами падения стали:

  • Тюменский -14%;
  • Восточный -12%;
  • Южный -7%;
  • Центр -9%.

В плюсе оказался только объединенный Московский и Червишевский, в котором цены подросли незначительно, на 2%, но, все же, показали положительную динамику. И, по всей видимости, влияние здесь оказало отсутствие избытка качественных торговых площадей, которое сыграло роль в динамике цен других районов.

Нивелирование разницы в ценах между самым дорогим и «дешевым» районом, которое показал анализ рынка офисной недвижимости в Тюмени в 2017 году, также есть, но не такое драматичное. В I квартале 2017 разница составляет 36%, а в 2014 была зафиксирована на уровне 42%.

Это сужение интервала всего лишь фиксирует небольшой спад цен слегка «перегретого» Центра. В конце концов, магазины – не офисы, и в этом сегменте большой отток инвестиций из центрального района невозможен просто потому, что здесь уже сложилась торговая сеть, знакомая горожанам.

цена на магазины средняя Тюмень

Средняя цена 1 кв.м. торговой недвижимости в Тюмени по итогам I квартала 2017 года составила 81 435 руб. Цены в районах города представлены в таблице и на диаграмме 2:

Район Цена предложения на 1 кв.м., рублей
Среднее значение              Минимум               Максимум
Окраины 61 620р. 13 656р. 103 009р.
Московский и Червишевский тракт 63 318р. 32 386р. 131 250р.
Восточный 64 559р. 30 508р. 99 115р.
Тюменские микрорайоны 65 622р. 26 471р. 128 713р.
Заречный 71 022р. 24 476р. 201 429р.
Микрорайоны 1, 2, 3 72 790р. 28 837р. 150 000р.
Южные микрорайоны 76 964р. 37 276р. 127 500р.
Дом обороны 78 813р. 33 333р. 123 529р.
Исторический центр 96 723р. 46 875р. 200 000р.
Центр 97 519р. 29 110р. 250 181р.

Ставка капитализации для торговых помещений

В Тюмени выставлены на продажу объекты, которые можно сдать в аренду, а также те, которые продаются вместе с арендным бизнесом. Мы проанализировали 19 таких предложений. Полученные значения ставки капитализации для магазинов колеблются в меньшей степени чем в сегменте офисной недвижимости: от 6 до 13%, в среднем 8,5%. Довольно сильную корреляцию показатель показывает с ценой предложения:

Цена предложения, тыс. руб. / кв.м. Ставка капитализации, %
До 50 10,9
50-70 9,2
70-90 7,5
Свыше 90 7,1

Инвестиции в дорогие объекты недвижимости окупаются хуже в условиях кризиса, что логически обосновано, но все же, инвестиции в дорогую торговую недвижимость выгоднее, чем в дорогую офисную (5,1%).

Выводы:

Рынок торговой недвижимости в Тюмени в 2016 и 2017 годах продолжает испытывать внешнее негативное влияние, которое подогрето вводом дополнительных торговых площадей на рынок, влияние кризиса коснулось его в большей степени, чем офисов. Почти все районы показали снижение средних цен в пределах 3-14%, а сужение интервала цен составило 6 п.п.

Заказать полный анализ рынка, стоимостную консультацию  о стоимости объекта недвижимости и отчет об оценке можно по телефонам компании: 8 (3452) 28 33 40 и + 7 912 929 8803  или оставив сообщение в форме обратной связи.