За второе полугодие 2017 года рынок аренды торговых помещений претерпел, пожалуй, самые значительные изменения с момента стабилизации в 2015-2016 годах. Анализ показал сокращение предложения наиболее востребованной группы помещений (до 300 кв.м.) с одновременным падением средней ставки аренды на 6,4%. С чем это связано, размышляем далее.

Получить редактируемый вариант

Объем рынка

Традиционно, по объему предложения лидирует Центр (включая исторический): здесь сосредоточена треть всего объема сдаваемых площадей города, за ним следуют Тюменские районы. Меньше всего предложений по сдаче торговых площадей в аренду зафиксировано в микрорайонах 1, 2, 3 и 4, 5, 6, а также по ул. Воровского (см. Рисунок 1).

Рис. 1. Распределение объема предложения торговых площадей в аренду
между районами города в
I квартале 2018 года

Общее количество торговых квадратов, предлагаемых собственниками во временное пользование, к 2018 году по сравнению с докризисным 2014 существенно выросло: до 80 тыс. кв.м. За четыре года этот показатель вырос в три раза, за последние 2017 год – на 4 тыс. кв.м. или 5%.

Общее количество помещений в аренду составило около 340. В сегменте торговых площадей лидируют небольшие помещения от 50 до 150 кв.м. (127 предложений), меньше всего представлены помещения свыше 1000 кв.м. – всего 13 предложений:

Таблица 1 Разброс предложения торговых помещений по площади

Площадь помещения, кв.м. Количество объявлений о сдаче в аренду
до 10 11
10-50 51
50-150 126
150-300 68
300-500 36
500-1000 21
свыше 1000 13

В качестве тенденции последних месяцев стоит отметить уменьшение предложений помещений с площадью до 300 кв.м., которые относятся к самой востребованной группе. За последнее полугодие их количество снизилось на 20%.

Ценовая ситуация

Общее падение средней стоимости аренды за период 2014-2017 годов составило 19%. К началу 2017 года ситуация стабилизировалась. За первые 6 месяцев года ставки аренды на торговые помещения почти не изменились (751 руб./кв.м./мес. в I квартале 2017 года, 757 руб./кв.м./мес. во II квартале 2017 года). Но следующие полгода показали одно из самых драматических падений за последнее время – снижение средней арендной ставки на 6,4%.

Впрочем, в Тюмени есть районы, которые продемонстрировали более глубокие перемены. Наиболее резкое снижение ставок зафиксировано в районах Дом обороны, Воровского, Мыс, Матмассы и Тарманы. Сложно поверить, но после 7%-го снижения в I полугодии, Исторический центр «потерял» еще 20%. В плюсе оказались Заречные микрорайоны, Московский тракт, Тюменские районы. На 37% выросла средняя цена в 4,5,6 микрорайонах. Колебания на других областях карты Тюмени были менее значительными.

Наименьшая средняя ставка аренды зафиксирована в районе Мыс, Матмассы, Тарманы (431 руб./кв.м./мес.), наибольшая – в 4, 5, 6 микрорайонах (953 руб./кв.м./мес.).

Рис. 2. Арендные ставки в районах Тюмени по итогам 2017 года
руб./кв.м./мес.

Таблица 2 Средние, минимальные и максимальные ставки аренды торговых помещений в 2018 году в разрезе по районам города

Район Объем предложения

Арендная ставка, руб./кв.м./мес.

Прирост/снижение %
Среднее значение минимум максимум
Заречный 11 545 200 1 181 8,3%
Мыс, Матмассы, Тарманы 8 431 238 602 -25,7%
Окраины 30 512 167 1 000 5,3%
1, 2, 3 микрорайоны 12 655 220 1 200 -1,9%
4, 5, 6 микрорайоны 10 953 580 1 548 37,5%
Воровского 8 450 300 565 -16,0%
Восточные микрорайоны 12 594 350 820 -6,6%
Дом Обороны 18 651 214 2 000 -16,6%
Московский тракт 19 830 319 3 899 12,6%
Червишевский тракт 13 735 250 2 000 -1,6%
Тюменские микрорайоны 33 739 377 1 667 6,6%
Южный 13 631 450 950 -6,5%
Центр 73 867 322 2 500 -3,6%
Исторический центр 51 757 250 1 500 -20,2%
Всего 703 150 3 899 -6,4%

Зависимость арендных ставок от площади объектов зафиксирована только для сегментов рынка аренды торговых площадей с конкурентным объемом предложений – до 300 кв.м. Далее конкуренция снижается и ценообразование становится не столь эластичным, в связи с чем фиксируется нивелирование эффекта масштаба.

Таблица 3 Изменение средних арендных ставок в зависимости от площади помещения

Площадь помещения, кв.м. Количество объявлений о сдаче в аренду Средняя арендная ставка, руб./кв.м./мес.
до 10 11 929
10-50 51 851
50-150 126 682
150-300 68 612
300-500 36 799
500-1000 21 612
свыше 1000 13 468

ООО «АГАТ-Оценка» предлагает услугу анализа рынка жилой и коммерческой недвижимости по запросу заказчика. Мы проводим исследование на основе полных, актуальных данных, определяем ценообразующие факторы, разъясняем тенденции развития рыка, делаем прогноз стоимости коммерческой и жилой недвижимости в Тюмени.