Рынок продажи участков под размещение объектов коммерческого назначения в Тюменской области

Рынок продажи участков под размещение объектов коммерческого назначения в Тюменской области

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

По состоянию на 2 квартал 2019 года рынок продаж земельных участков под размещение объектов коммерческого назначения в Тюмени и Тюменской области довольно узок. Общий объем рынка: 6 089,7 тыс. кв.м. в денежном выражении суммарно представляет собой 3 572,3 млн. руб. (в целях анализа из выборки исключены участки с расположенными на них строениями).

Земельные участки под коммерческую недвижимость, выставленные на продажу, расположены, в основном в крупных населенных пунктах, в местах концентрации соответствующих типов недвижимости: города Тюмень, Ишим, Тобольск, Ялуторовск, крупных районных центрах.

Средняя цена за 1 кв.м. составляет на дату проведения 2 703 руб. (от 7,55 до 37 500 руб./кв.м). Анализ рынка показывает, что в наибольшей степени на стоимость удельного показателя оказывают влияние расположение объекта оценки, размер, а также обеспеченность коммуникациями и наличие улучшений.

Наиболее влиятельным фактором ценообразования остается расположение. В городской черте города Тюмени расположено 77% всего предложения, еще 13% — в ближайших к областному центру районах, средняя стоимость 1 кв.м. здесь одна из самых высоких. В дальнейшем она снижается в зависимости от степени развитости населенного пункта и удаленности от Тюмени.

Разброс участков по местоположению

Расположение Количество предложений Средняя стоимость 1 кв.м., руб.
Тюмень 139 3107
Ближайшие населенные пункты рядом с г. Тюмень 24 1871
Ишим 6 2702
Заводоуковск 1 1714
Ялуторовск 1 1000
Тобольск 3 735
Прочие населенные пункты 6 315

По фактору масштаба выборку можно разделить на следующие сегменты:

Разброс участков по площади

Размер участка Количество предложений Средняя стоимость 1 кв.м., руб.
до 1000 кв.м. 23 7 162
1000 -5000 кв.м. 66 3 637
5000 кв.м. — 10 000 кв.м. 27 1 887
10000 кв.м. — 100 000 кв.м. 58 651
свыше 100 000 кв.м. 6 258

 

Анализ коммерческой недвижимости и земельных участков по нежилые строения в Тюмени за II кв. 2019 г. (продажи)

Анализ коммерческой недвижимости и земельных участков по нежилые строения в Тюмени за II кв. 2019 г. (продажи)

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Объем рынка продажи коммерческой недвижимости к началу 2 квартала 2019 года составил в Тюмени        945 предложений, или 756 тыс. кв.м. По районам города он распределен неравномерно: наибольшая доля предложений приходится на Центр и Калининский район, наименьшие на Восточный и Ленинский районы, которые традиционно воспринимаются как спальные и слабо обеспечены коммерческими площадями.

Распределение объема предложения коммерческий площадей
между районами города в
II квартале 2019 года

Ценовая ситуация

Рынок продажи коммерческой недвижимости испытывает на себе разнонаправленное влияние многих факторов, среди которых основными является его сужение и негативная экономическая ситуация (см. таблицу).

Средние цены помещений по видам

Вид недвижимости Количество объявлений о продаже Цена предложения, руб./кв.м.
Офисная 205 57 781
Торговая 191 72 073
Свободного назначения 429 63 820
Общепит 10 84 122
Гостиничная 8 46 668
Производственно-складская 101 29 339
Специализированная 1 33 056

Существенно снизившееся предложение площадей под общепит поддерживает цены в этом сегменте на высоком уровне, то же происходит в сегменте производственно-складских площадей (фактически за да года рынок отыграл падение кризисных 2014-2016 годов и ушел в плюс). Наиболее просевшими остаются офисный сегмент и помещения свободного назначения, чуть менее – рынок продаж торговой недвижимости (снижение за два года на 11%).

Разброс цен в зависимости от площади помещении довольно существенен в сегменте офисных и схожих по типам площадей, а в сегменте торговых и общепита ярко видна заинтересованность покупателей в площадях 50-150 кв.м., очевидно, наиболее удобных для ведения торговой деятельности.

Изменение средних цен 1 кв.м для помещений производственно-складского назначения в зависимости от площади помещения

Площадь помещения, кв.м. Количество объявлений о продаже Средняя стоимость продажи, руб./кв.м.
0-100 4 32 824
100-300 7 43 654
300-500 6 23 524
500-1000 26 24 844
свыше 1000 57 16 527

 

Рынок продажи участков под размещение объектов производственно-складского назначения и участков придорожного сервиса

По состоянию на 2 квартал 2019 года рынок продаж земельных участков под размещение объектов промышленного назначения (включая объекты придорожного сервиса) в Тюмени довольно узок. Общий объем рынка: 812,8 тыс. кв.м. в денежном выражении суммарно представляет собой 513,4 млн. руб. (в целях анализа из выборки исключены участки с расположенными на них строениями).

Земельные участки под промзастройку распределены, в основном в пригородных зонах, в местах концентрации соответствующих типов недвижимости: промзоны Утешево, Антипино, зоны возле ТКАД и промзастройки Заречья.

Средняя цена за 1 кв.м. составляет на дату проведения анализа 2 236 руб. (от 20 до 50 000 руб./кв.м). Анализ рынка показывает, что в наибольшей степени на стоимость удельного показателя оказывают влияние расположение объекта оценки в черте города, размер, а также обеспеченность коммуникациями и наличие улучшений (ограждения, замощения, доступа к железнодорожной ветке и так далее).

Наиболее влиятельным фактором ценообразования остается расположение. В городской черте предложение участков ограничено (не более 25% всей выборки), средняя стоимость 1 кв.м. здесь 7 095 руб./кв.м. На окраинах и в примыкающих к городу промзонах участки предлагаются по средней стоимости 831 руб./кв.м. Однако, часть данного различия приходится также на фактор масштаба, так как в целом участки вне центральной части города больше по площади.

Также, по данным рынка затруднительно выявить чистое влияние фактора масштаба: наиболее мелкие участки располагаются ближе к центру города, и испытывают на себе влияние фактора местоположения. Формально, выборку можно разделить на следующие сегменты:

Разброс участков по площади

Размер участка Количество предложений Средняя стоимость 1 кв.м., руб.
до 1000 кв.м. 9 12 340
1000 -5000 кв.м. 26 1 956
5000 кв.м. — 10 000 кв.м. 6 2 024
10000 кв.м. — 100 000 кв.м. 15 387
свыше 100 000 кв.м. 1 357
Анализ рынка торговых помещений в Тюмени в I квартале 2019 года. Аренда

Анализ рынка торговых помещений в Тюмени в I квартале 2019 года. Аренда

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Объем рынка аренды торговой недвижимости в январе 2019 года составил 21,4 тыс. кв.м. или 140 помещений, что является не самым высоким показателем предложений на коммерческом рынке недвижимости. Начиная с 2017 года отмечается снижение предложений наиболее востребованных торговых помещений под аренду (площадью до 300 кв.м.) по сравнению с 2015-2016 гг., что прослеживается в 2018 и в начале 2019 года. Анализ показал, что преобладающее количество предложений под аренду на сегодняшний день составляют помещений от 50-150 кв.м.

Объем рынка

Традиционно, по объему предложения лидирует Центр (включая исторический): здесь сосредоточена большая часть объема сдаваемых площадей города, за ним следуют районы окраины города. Меньше всего предложений по сдаче торговых площадей в аренду зафиксировано в микрорайонах Воровского и Московского тракта, а также в 4, 5, 6 микрорайонах.

Общее количество торговых квадратов, предлагаемых собственниками во временное пользование, к 2018 году по сравнению с докризисным 2014 существенно выросло: до 80 тыс. кв.м. За четыре года этот показатель вырос в три раза, за 2017 год – на 4 тыс. кв.м. или 5%. Затем последовало резкое падение: до 21,4 тыс. кв.м. в I квартале 2019 года.

Общее количество помещений в аренду составило около 140. В сегменте торговых площадей лидируют небольшие помещения от 50 до 150 кв.м. (57 предложений), меньше всего представлены помещения до 10 кв.м и свыше 1000 кв.м. – всего по 1 предложению:

Разброс предложения торговых помещений по площади

Площадь помещения, кв.м. Количество объявлений о сдаче в аренду
0-50 26
50-150 57
150-300 32
300-500 6
500-1000 5
свыше 1000 1

 

Ценовая ситуация

Общее падение средней стоимости аренды за период 2014-2018 годы составило 25%. И о стабилизации говорить еще рано. Хотя за 2018 год общее снижение и составило 1,56% (после6,4% во II квартале 2017 года), однако по районам города оно фиксировалось в куда более существенном размере.

Неожиданно высокий рост показали Заречные, Восточные микрорайоны, Мыс, Матмассы, Тарманы. Абсолютным рекордсменом стал Дом обороны. Однако есть и аутсайдеры: это Червишевский тракт, Южный микрорайон и Исторический центр.

Наименьшая средняя ставка аренды зафиксирована в районе Червишевского тракта (466 руб./кв.м./мес.), наибольшая – в районе Дом Обороны (1048 руб./кв.м./мес.).

Средние, минимальные и максимальные ставки аренды торговых помещений в 2019 году

в разрезе по районам города

Район Объем предложения Арендная ставка, руб./кв.м./мес. Прирост/снижение % за год Отношение среднего значения к району «окраины»
среднее минимум максимум
Заречный 7 690 472 1000 26,61% 0,75
Мыс, Матмассы, Тарманы 7 544 333 850 26,22% 0,95
Окраины 12 515 250 797 0,59% 1,00
1, 2, 3 микрорайоны 6 611 300 845 -6,72% 0,84
4, 5, 6 микрорайоны 4 869 667 1297 -8,81% 0,59
Воровского 3 478 370 565 6,22% 1,08
Восточные микрорайоны 13 775 385 1203 30,47% 0,66
Дом Обороны 10 1048 233 2000 60,98% 0,49
Московский тракт 3 522 417 650 -37,11% 0,99
Червишевский тракт 9 466 370 736 -36,60% 1,11
Тюменские микрорайоны 6 687 500 814 -7,04% 0,75
Южный микрорайон 5 541 500 85 -14,26% 0,95
Центр 50 910 363 2128 4,96% 0,57
Исторический центр 12 625 333 1500 -17,44% 0,82
Всего 692 223 2128 -1,56%

Зависимость арендных ставок от площади объектов зафиксирована только для сегментов рынка аренды торговых площадей с конкурентным объемом предложений – до 300 кв.м. Далее конкуренция снижается и ценообразование становится не столь эластичным, в связи с чем фиксируется нивелирование эффекта масштаба. Да малый объем предложений делает ставки в большой степени конъюнктурными.

Изменение средних арендных ставок в зависимости от площади помещения

Площадь помещения, кв.м. Количество объявлений о сдаче в аренду Средняя арендная ставка, руб./кв.м./мес.
до 50 26 897
50-150 57 716
150-300 32 694
300-500 6 1245
500-1000 5 753
свыше 1000 1 450

 

Анализ рынка офисных помещений в Тюмени в I квартале 2019 года. Аренда

Анализ рынка офисных помещений в Тюмени в I квартале 2019 года. Аренда

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок офисов 2019 года в Тюмени нестабилен. Сокращение количества предложений не может сдержать падения ставок. Продолжается выравнивание ценового рельефа города, и центр – совсем не в лидерах, а общее впечатление нехватки качественных офисных мощностей только растет.
Continue reading «Анализ рынка офисных помещений в Тюмени в I квартале 2019 года. Аренда»

Анализ рынка производственно-складских помещений в Тюмени в I квартале 2019 года. Аренда

Анализ рынка производственно-складских помещений в Тюмени в I квартале 2019 года. Аренда

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок аренды складских и производственных помещений в 2019 году в Тюмени ограничен весьма скупым предложением. Как и рынок продаж , он почти не ощутил на себе влияние кризиса.
Continue reading «Анализ рынка производственно-складских помещений в Тюмени в I квартале 2019 года. Аренда»

Анализ рынка жилой недвижимости в г. Тюмень за III квартал 2018 года (вторичка)

Анализ рынка жилой недвижимости в г. Тюмень за III квартал 2018 года (вторичка)

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Средняя цена предложения квадратного метра жилья в г. Тюмень в III квартале 2018 года составила 58 512 руб./м², средняя цена за квартиру – 3 453 412 руб.

Объем предложения

Объём вторичного рынка жилья в города составил 8 509 квартир. Объем рынка в денежных единицах приблизился к 29 217 млн. руб. в площадных показателях – 499 670 м².

Разброс цен на квартиры на квартиры разной комнатности представлен на рисунке 1.

Рис. 1 Средние значения цен на квартиры разной комнатности

Характеристики рынка

Средневзвешенная цена квартир в городе по состоянию на дату оценки составила:

Средневзвешенная цена 1 кв.м. в городе

Таблица 1

Комнатность

Средняя цена за квартиру, руб.

Цена за квартиру, руб.

Средняя цена руб./кв.м.

Цена руб./кв.м.

минимум

максимум

минимум

максимум

Студии

1 687 342

520 000

5 600 000

62 215

23 314

133 939

1-комнатные

2 228 730

100 000

9 000 000

59 856

10 000

120 833

2-комнатные

3 476 422

600 000

13 000 000

57 954

13 636

136 519

3-комнатные

4 830 093

1 200 000

30 000 000

56 316

16 250

236 220

4-комнатные

6 182 523

1 200 000

24 500 000

54 628

15 789

169 355

Многокомнатные

12 643 750

2 350 000

75 000 000

61 538

28 182

196 284

Средние значения цены площадей для квартир с разным количеством комнат в г. Тюмень на вторичном рынке составили:

Характеристики рынка: площади

Таблица 2

Комнатность

Средняя площадь квартиры, кв.м.

Площадь квартиры, кв.м.

минимум

максимум

Студии

26,9

12,3

58

1-комнатные

36,9

12

67

2-комнатные

58,6

27,9

115

3-комнатные

82,7

50

180

4-комнатные

107,1

56,6

270

многокомнатные

171,9

94

243

Жилые строения в г. Тюмень представлены домами в кирпичном, монолитно-кирпичном, блочном, панельном и деревянном (1 предложение) исполнении.

Характеристики рынка: исполнение

Таблица 3

Исполнение

Средняя цена руб./кв.м.

Цена руб./кв.м.

минимум

максимум

кирпичный

59 240,19

21 650,00

172 840,00

монолитный

64 954,09

31 149,00

136 519,00

панельный

54 028,00

22 059,00

96 154,00

блочный

55 500,53

37 500,00

75 893,00

деревянный

39 088,00

39 088,00

39 088,00

Рис2 Характеристика рынка: исполнение

Большая часть жилого фонда города представлена квартирами в исполнении: кирпичное. Самое дорогое жилье в монолитно-кирпичных домах, самое дешевое – в деревянных.

Характеристики рынка: этажность

Таблица 4

Этажность

Количество

Средняя цена на 1 кв.м., руб.

1-5

241

50 575,28

6-9

372

58 342,70

10-15

359

60 783,09

16-25

280

62 654,90

Большая часть жилого фонда города представлена среднеэтажными (от 6 до 9 этажей) домами, наибольшая стоимость удельного показателя – в 16-25-этажных домах.

Анализ рынка жилой недвижимости Тюмени в I квартале 2018 года

Анализ рынка жилой недвижимости Тюмени в I квартале 2018 года

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

К I кварталу 2018 года Тюмень нарастила объем предложения на рынке жилья, но цены на квартиры продолжают снижаться после декабрьского «бума». В то же время, есть районы, которые быстрее реагируют на рост покупательской активности. Подробнее об этом – в нашем обзоре рынка жилой недвижимости Тюмени по итогам 2017 г.
Continue reading «Анализ рынка жилой недвижимости Тюмени в I квартале 2018 года»

Анализ торговой недвижимости г. Тюмени. I квартал 2018 г. Аренда

Анализ торговой недвижимости г. Тюмени. I квартал 2018 г. Аренда

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

За второе полугодие 2017 года рынок аренды торговых помещений претерпел, пожалуй, самые значительные изменения с момента стабилизации в 2015-2016 годах. Анализ показал сокращение предложения наиболее востребованной группы помещений (до 300 кв.м.) с одновременным падением средней ставки аренды на 6,4%. С чем это связано, размышляем далее. Continue reading «Анализ торговой недвижимости г. Тюмени. I квартал 2018 г. Аренда»

Анализ офисной недвижимости г. Тюмени. I квартал 2018 г. Аренда

Анализ офисной недвижимости г. Тюмени. I квартал 2018 г. Аренда

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Hа рынке аренды офисных помещений – без перемен. Масштабному падению цен, пришедшемуся на период 2014-2015 годов последовал период стабилизации, и, несмотря на краткосрочное оживление на рынке офисной недвижимости Тюмени, зафиксированное в IV квартале 2017 года, вывод об улучшении климата делать еще рано.

Continue reading «Анализ офисной недвижимости г. Тюмени. I квартал 2018 г. Аренда»

Анализ рынка жилой недвижимости Тюмени в IV квартале 2017 года

Анализ рынка жилой недвижимости Тюмени в IV квартале 2017 года

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Осень традиционно приносит с собой рост интереса покупателей к жилой недвижимости. Обычно это также и время для оптимизма продавцов и общего оживления на рынке, когда шанс продать квартиру удачнее возрастает. Станет ли урожайной на сделки осень 2017 года мы посмотрим далее.
Continue reading «Анализ рынка жилой недвижимости Тюмени в IV квартале 2017 года»