Нужна ли поправка на материал стен для квартир?

Нужна ли поправка на материал стен для квартир?

ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ

Принято считать, что основной конструктивный материал дома, в котором находится оцениваемая квартира (кирпич, монолит, панель) оказывает влияние на стоимость квадратного метра жилья. Поэтому, если в качестве аналога для квартиры в монолитно-кирпичном доме оценщик выбирает квартиру в панельном доме, возникает необходимость внести поправку. Но вот всегда ли она действительно нужна?
Определять точный размер корректировки рекомендовано по данным рынка, но в Тюмени этот процесс осложнен тем, что часто довольно затруднительно подобрать панельные и кирпичные дома в одном и том же районе с одинаковыми годами постройки и с одинаковым состоянием. Это объясняется тем, что панельные дома в Тюмени и пригородах строились в определенный период времени: в большей части в 80-е и 90-е годы прошлого века, а кирпичные и кирпично-монолитные дома – в основном после 2000-го года.
Объективно очень сложно подобрать аналоги, влияние на стоимость которых иных факторов (кроме материала конструктивов) минимально или вовсе отсутствует. Поэтому часто оценщики используют поправки из справочных материалов, не утруждая себя анализом оценки рынком такого ценообразующего фактора, как материал стен. Но не всегда такой подход оправдан.
Ориентиром может служить такое исследование, которое провели оценщики ООО «АГАТ-Оценка»: они отобрали дома кирпичной и кирпично-монолитной технологии строительства и панельной технологии строительства (выборки, соответственно, размером в 8824 и 737 позиций). Средняя цена квартир в кирпичных и кирпично-монолитных домах составляет 56 940 руб./кв.м., в панельных – 49 525 руб./кв.м.
Если принять допущение, что все эти дома различаются также и годами постройки и, соответственно, техническим состоянием, откорректированная на эти два фактора цена квартир в кирпичных и монолитно-кирпичных домах составит 49 513 руб./кв.м., что практически равно цене в панельных домах. Однако, такой подход можно подвергнуть критике.
Поэтому специалисты дополнительно произвели выборку объектов, которые не отличаются по планировке (студии), площади, по расположению (Мыс, Матмасы), состоянию зданий (новая постройка), уровню отделки — улучшенная черновая. Исследование охватило 12 сопоставимых объектов. Продавцами квартир выступали их собственники — физические лица.
В результате исследования выяснилось, что средняя стоимость панельного жилья в указанной категории составила 66 410 руб./кв.м., монолитно-кирпичного — 66 289 руб./кв.м. Значит, по крайней мере в этих категориях необходимость корректировки нужно подвергнуть сомнению.

Доплата «за мебель»: миф или реальность?

Доплата «за мебель»: миф или реальность?

ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ

Можно ли повышать цену квартиры в Тюмени, если вы собираетесь оставлять в ней мебель и бытовую технику? Ответ оценщиков ООО «АГАТ-Оценка» — и да, и нет. Подробнее – в нашем аналитическом материале.

Разумеется, каждый покупатель волен поступать, как хочет, но статистика рынка говорит нам о том, что повышение цены квартиры, если вы собираетесь оставить в ней предметы интерьера, не всегда оправдано.

Начнем с того, что уже стало рыночной практикой. Почти во всех квартирах нового фонда при продаже остается встроенная мебель и кухонный гарнитур, иногда – с встроенной бытовой техникой.

Статистика цен показывает, что это уже не считается поводом добавить лишние десятки тысяч к цене квартиры. Но преимуществом при выборе встроенная мебель будет (если она в хорошем состоянии, конечно же).

Но как расценивать ситуацию, когда продавец собирается оставить в квартире всю мебель, да еще и бытовую технику? Увы, но времена тотального дефицита уже прошли, и б/у может заинтересовать только тех, кто покупает квартиру для сдачи в аренду. А таких покупателей во время кризиса немного.

Чтобы понять, влияет ли мебель на оценку стоимости квартиры в Тюмени, мы проанализировали сегмент вторичной недвижимости 1,2,3 Микрорайонов в Тюмени, рассматривая предложения сопоставимых квартир с мебелью и без.

Анализ позволил разделить сопоставимые группы на несколько сегментов. В первом оказались квартиры из категории низких цен (от 44,5 до 50 тыс. руб./кв.м), во втором – средние по ценам предложения (50 -60,5 тыс. руб./кв.м), в третьем – квартиры с высокими ценами (от 70,0 до 80,5 тыс. руб. за кв.м).

Напомним, что средняя стоимость предложения в районе на момент проведения исследования – 54 824 руб./кв.м.

Как показало исследование, поправка на наличие в мебели в квартире зависит от того, в какой ценовой сегмент попадает предложение. Результаты сведены в таблицу:

Сегмент (уровень цен) Премия (скидка) за то, что при продаже мебель остается в квартире
Среднее Минимум Максимум
Ниже среднего

-2%

-9%

1%

Средний

8%

-2%

15%

Выше среднего

4%

3%

6%

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

  • В нижнем ценовом сегменте, для большинства случаев, действительна ситуация, когда продавец не повышает цену на квартиру. Скорее мебель остается, как «нагрузка», а состояние ее таково, что доплачивать за нее никто не будет.
  • В среднем ценовом сегменте встречаются как ситуации, в которых за мебель не доплачивают, так и ситуации, когда мебель является причиной для продавца, чтобы поднять цену (причем, весьма значительно). Здесь все зависит от состояния мебели и/или техники. Современные модели в хорошем состоянии как раз и могут поднять цену на те самые +15%, а старая мебель и техника уже не станут фактором повышения.
  • Высокий ценовой сегмент показывает небольшие, но стабильные поправки на наличие мебели и бытовой техники при продаже квартиры. Разумеется, здесь априори понимается, что вещи находятся в хорошем состоянии, это импортные и современные модели.

ООО «АГАТ-Оценка» предлагает консультационные услуги по расчету возможной стоимости продажи вашего имущества с учетом всех факторов формирования рыночной цены. Расценки на консультационные услуги приведены в нашем прайс-листе для Тюмени.

Обязательна ли оценка для нотариуса в Тюмени?

Обязательна ли оценка для нотариуса в Тюмени?

ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ

Вопрос:

Обязательно ли оценивать дом и земельный участок для наследства? Нотариус (Тюмень) просит сделать оценку рыночной стоимости. Неужели недостаточно кадастровой стоимости?

Ответ:

Налоговой Кодекс РФ при расчете государственной пошлины за выдачу свидетельств о праве на наследство допускает несколько вариантов определения стоимости имущества.

Законодательно установлено, что для определения стоимости наследуемого имущества можно применять инвентаризационную, рыночную, кадастровую либо номинальную стоимость. При этом нотариусам запрещено решать, какой именно вид стоимости будет принят за основу. А плательщикам пошлины, наоборот, дано право выбрать вид стоимости. Если же имеются несколько документов с различными видами стоимости, то для целей исчисления госпошлины применяют наименьшую величину.

В частности, для недвижимости стоимость может быть определена не только оценщиком, но и:

  • для земельного участка – указана Росреестром;
  • для остальных видов недвижимости – бюро технической инвентаризации (Ростехинвентаризацией).

Поэтому вы можете предоставить документы, утверждающие инвентаризационную стоимость дома (за справкой обратитесь в БТИ Тюмени или закажите через сайт Госуслуг), и кадастровую стоимость земельного участка (за выпиской из ЕГРН обратитесь в Тюменское отделение Росреестра).

Но если в первом случае инвентаризационная стоимость, скорее всего, будет ниже рыночной, то с кадастровой оценкой все не так однозначно. Она может быть как ниже, так и выше рыночной оценки для нотариуса, причем – значительно.

Поэтому в данном случае пригашаем вас провести предварительную оценку участка по сниженной цене от 799 руб. (договор консультации). Если окажется, что рыночная стоимость участка ниже кадастровой, мы выдадим вам отчет об оценке для нотариуса (заключается договор оценки) со скидкой в размере той суммы, которую вы заплатили за консультацию.